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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 14:06:05  浏览:9015   来源:法律资料网
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。


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江苏省省级财政专项资金管理办法

江苏省人民政府


江苏省人民政府令第63号

《江苏省省级财政专项资金管理办法》已于2010年6月2日经省人民政府第48次常务会议讨论通过,现予发布,自2010年8月1日起施行。

省 长

二○一○年六月十日



江苏省省级财政专项资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范省级财政专项资金管理,提高资金使用效益,根据《中华人民共和国预算法》、《江苏省人大常委会关于加强省级预算审查监督的决定》等法律、法规,制定本办法。
第二条 本办法所称省级财政专项资金(以下简称专项资金)是指为实现某一事业发展和政策目标或者完成特定工作任务,由省级财政性资金安排的、在一定时期内具有专门用途的资金。
专项资金主要用于省级发展支出和对市、县(市)的专项转移支付。
第三条 专项资金的设立、调整、撤销、执行、绩效评价和监督适用本办法。
经国务院或者财政部批准设立、纳入财政部政府性基金目录的政府性基金和中央财政专项补助资金,按本办法规定管理。国家另有规定的,从其规定。
第四条 专项资金管理应当遵循依法设立、统筹兼顾、公开透明、规范管理、绩效评价、跟踪监督的原则。
第五条 任何单位和个人有权对专项资金收支管理活动中发生的各种违法违纪行为进行投诉、检举和控告。

第二章 管理职责

第六条 省级财政部门应当履行以下专项资金管理职责:
(一)负责专项资金的宏观管理和政策的研究制定,会同省级业务主管部门建立健全专项资金具体管理制度;
(二)负责专项资金设立、调整和撤销等事项的审核工作,并按程序报省人民政府审批;
(三)汇总、梳理有效专项资金目录,报省人民政府审议后确定;
(四)组织专项资金支出预算的编制和执行;
(五)组织开展绩效管理工作,实施绩效评价和再评价;
(六)监督管理专项资金支出活动;
(七)组织专项资金执行期届满或者被撤销后的清算、资金回收以及其他相关管理工作;
(八)法律、法规、规章规定的其他职责。
第七条 省级业务主管部门应当对本部门管理的专项资金履行下列职责:
(一)配合省级财政部门建立健全专项资金具体管理制度,设立专项资金绩效目标,制定管理流程,明确责任主体,规范资金管理;
(二)按预算管理的要求,编制专项资金支出预算;
(三)执行已经批复的专项资金支出预算,监督专项资金的使用;
(四)按绩效目标对专项资金实施绩效进行自评价;
(五)对专项资金进行财务管理和会计核算,按规定向省级财政部门报送专项资金使用情况,并对执行情况进行自查和自评;
(六)负责对执行期届满或者被撤销专项资金的相关管理工作;
(七)法律、法规、规章规定的其他职责。
第八条 省级审计、监察机关应当按照各自职责负责对专项资金的支出管理活动进行审计、监督,并依据相关法律、法规对违反本办法规定的行为作出处理。

第三章 设立、调整和撤销

第九条 专项资金应当按法律、法规、规章或者省有关规定设立,符合公共财政投入方向,重点满足政府提供公共产品和公共服务的需求。
专项资金不得重复设立,不得增设与现有专项资金使用方向或者用途一致的专项资金。
第十条 设立专项资金应当经省人民政府批准。
设立专项资金,由省级业务主管部门提出申请,经省级财政部门审核后,报省人民政府批准;或者由省级财政部门提出申请,报省人民政府批准。
第十一条 申请设立专项资金,应当提供绩效目标和可行性研究报告。省级财政部门应当会同省级业务主管部门对专项资金设立的必要性、可行性、资金规模和绩效目标组织论证。
必要时,省级财政部门可以通过组织听证等方式对设立专项资金听取公众意见。
第十二条 中央财政专项补助资金要求省级财政安排配套资金的,由省级财政部门批准。省级业务主管部门应当向省级财政部门提出书面申请,并提供要求配套的文件。
第十三条 专项资金经批准设立后,省级财政部门应当会同省级业务主管部门制定具体管理制度。管理制度应当包括专项资金的用途、绩效目标、使用范围、管理职责、执行期限、分配办法、支出管理、审批程序和责任追究等主要内容。
第十四条 专项资金应当明确执行期限,执行期限一般不得超过五年。法律、法规另有规定的,从其规定。
专项资金执行期限届满后不再纳入下一年度专项资金目录。
第十五条 专项资金在执行期间需要调整使用范围或者金额的,应当经省级财政部门审核后报省人民政府批准。
第十六条 专项资金执行期届满确需延期的,应当在执行期届满前一年编制年度预算草案时重新申请设立。
第十七条 专项资金在执行期内有下列情形之一的,由省级财政部门会同省级业务主管部门,或者由省级财政部门直接报请省人民政府调整或者撤销该专项资金:
(一)客观情况发生变化,使专项资金设立的目标失去意义或者需要完成的特定任务已不存在的;
(二)专项资金的绩效达不到主要预期目标的;
(三)专项资金的管理、使用存在违法违纪问题,情节严重或者经整改无效的。
第十八条 省级财政部门每年应当对专项资金的设立、调整和撤销情况进行梳理,并将梳理结果报省人民政府审议,由省人民政府确定下一年度专项资金目录。

第四章 使用和执行

第十九条 专项资金纳入预算管理,专项资金目录应当作为编制年度预算草案的重要依据。
专项资金的拨付按财政国库管理规定办理。
第二十条 专项资金应当专款专用,量入为出,注重发挥引导和杠杆作用。
第二十一条 专项资金实施分类管理。
专项资金支出预算,根据情况可以按年度或者分年度安排。
支出预算实行“以奖代补”的,省级财政部门可以采取根据预算情况预拨部分资金、使用项目完成并经考核后拨付剩余资金的方式管理。对不符合奖补条件的,由财政部门收回预拨资金。
支出预算涉及基本建设投资的,应当按基本建设程序办理。
第二十二条 省级业务主管部门应当按专项资金支出预算、项目实施进度、绩效目标实现程度和支付方式,编制专项资金用款计划,按规定报省级财政部门批准。
第二十三条 省级业务主管部门和市、县(市)人民政府及其部门应当按规定组织专项资金使用项目的申报工作。
专项资金使用项目的申报单位和个人应当保证申报材料的真实性和合法性,不得以虚报、冒领、伪造等手段骗取专项资金。
第二十四条 省级业务主管部门和市、县(市)人民政府及其部门应当严格执行专项资金支出预算,按批准的专项资金使用项目的计划和内容组织实施;不得无故滞留、拖延专项资金的拨款,不得将专项资金用于工资福利和公用经费等一般性支出。
第二十五条 财政部门应当在规定的时间内拨付专项资金。不得无故滞留、拖延专项资金的拨款。
第二十六条 任何单位和个人应当按规定用途使用专项资金,未经批准,不得变更项目内容或者调整预算。确需变更项目内容或者调整预算的,应当按项目和资金管理权限逐级上报原审批部门,经批准后方可变更。
省级业务主管部门和市、县(市)人民政府及其部门应当监督资金使用单位按规定用途使用专项资金。
第二十七条 省级业务主管部门每年应当将专项资金执行情况向省级财政部门报告,并抄送省级审计、监察机关。
第二十八条 经省人民政府批准,省级财政部门可以根据专项资金使用情况,对间隙资金统筹安排、合理调度,提高资金使用效益。
第二十九条 撤销或者调整支出预算形成的专项资金结余,省级财政部门应当及时收回。
第三十条 专项资金按规定形成国有资产的,应当及时办理决算验收,进行产权、财产物资移交,办理登记入账手续,并按规定纳入单位资产管理。

第五章 绩效评价

第三十一条 建立专项资金项目绩效目标管理机制和绩效评价体系,对专项资金开展全过程绩效管理。
第三十二条 省级财政部门负责专项资金预算绩效目标管理工作,制定专项资金绩效管理工作制度,指导、检查省级业务主管部门开展的专项资金绩效自评价工作,对专项资金绩效实施评价和再评价。
省级业务主管部门对本部门管理的专项资金绩效实施自评价。
第三十三条 省级财政部门应当会同省级业务主管部门制定专项资金绩效评价办法。评价办法应当包括绩效目标、对象和内容、评价标准和方法、组织管理、工作程序等主要内容。
第三十四条 专项资金执行期届满后,省级财政部门应当进行绩效评价,并向省人民政府报告绩效评价结果。
第三十五条 专项资金绩效评价结果应当作为以后年度预算安排和完善预算管理的重要依据。

第六章 法律责任

第三十六条 违反本办法规定的违法行为,法律、法规、规章已有处罚规定的,按其规定进行处罚。
第三十七条 违反本办法第十条、第十六条规定未经批准设立专项资金,或者未经批准延长专项资金执行期的,由省级财政部门报省人民政府批准后,撤销该专项资金,并收回相关资金。
第三十八条 违反本办法有下列行为之一的,由省级财政部门责令改正,调整有关会计账目,追回有关财政资金,限期退还违法所得;情节严重的,在一至三年内禁止申报该专项资金的使用项目:
(一)违反第十五条规定,未经批准调整专项资金使用范围或者金额的;
(二)违反第二十三条第二款规定,以虚报、冒领、伪造等手段骗取专项资金的;
(三)违反第二十四条规定,未执行专项资金项目支出预算的;
(四)违反第二十六条第一款规定,未经批准变更项目内容或者调整预算的。
第三十九条 违反本办法第二十四条规定,将专项资金用于工资福利和公用经费等一般性支出的,由省级财政部门责令改正,调整有关会计账目,限期退还相应款项。
第四十条 违反本办法第三十条规定,对专项资金形成的国有资产未按规定纳入国有资产管理的,由省级财政部门责令限期改正,对相关单位通报批评;情节严重,造成国有资产流失的,按有关法律、法规处理。
第四十一条 国家机关工作人员在专项资金管理活动中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十二条 纳入省级各单位部门预算的专项资金,按省级部门预算管理制度执行。
第四十三条 本办法自2010年8月1日起施行。















江苏省价格监督检查办法(2002年修订)

江苏省人民政府


江苏省价格监督检查办法(2002年修订)

江苏省人民政府令
第 195 号



《江苏省价格监督检查办法》已于2002年7月30日经省人民政府第80次常务会议讨论通过,现予发布施行。



省 长

二零零二年七月三十一日





江苏省价格监督检查办法



第一章 总 则



第一条 为了维护社会主义市场经济秩序,加强价格监督检查,规范价格行为,保护生产经营者与消费者的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《江苏省价格管理监督条例》以及有关法律、法规的规定,制定本办法。
第二条 本省行政区域内从事商品生产、经营及收费活动的个人、法人和其他组织及国家机关,均应当遵守本办法。
第三条 各级地方人民政府应当加强对价格监督检查工作的领导,健全价格监督检查制度,保障价格监督检查的顺利实施。
第四条 县级以上各级人民政府价格主管部门(以下简称价格主管部门),依法对价格活动进行监督检查、对价格违法行为实施行政处罚。价格主管部门的价格监督检查机构承办具体工作。
各级价格监督检查机构受同级价格主管部门领导,接受上级价格监督检查机构业务指导。
第五条 工商行政管理、质量技术监督、监察、公安、审计、财政、税务等部门和人民银行,应当在各自的职责范围内,配合、协助查处价格违法行为。
第六条 价格监督检查工作实行统一领导、分级管理的原则,管辖具体分工按国家和省的规定执行。



第二章 监督检查



第七条 价格主管部门价格监督检查的职责:
(一)依法对同级人民政府有关部门和下级人民政府执行价格法律、法规和国家有关规定进行监督检查;
(二)按照检查权限对个人、法人和其他组织的价格活动进行监督检查;
(三)组织、协调价格监督检查工作;
(四)查处价格违法行为;
(五)指导价格社会监督活动;
(六)指导生产经营者内部的价格监督管理工作;
(七)宣传价格法律、法规和规章;
(八)法律、法规、规章赋予的其他职责。

第八条 价格主管部门可以邀请人大代表、>协委员和群众团体的代表参加价格监督检查活动。
价格主管部门可以聘请社会有关人士担任价格执法监督员,对价格监督检查活动进行监督。
第九条 消费者组织、职工价格监督组织、居民委员会、村民委员会等组织以及消费者,有权对价格行为进行社会监督。价格主管部门应当充分发挥群众的价格监督作用。
新闻单位有权进行价格舆论监督。
第十条 县级以上地方各级人民政府的业务主管部门、行业协会、企事业单位负责本系统、本行业、本单位的价格监督工作,并对查处价格违法行为给予配合。
第十一条 价格主管部门应当建立对价格违法行为的举报制度。
任何单位和个人均有权对价格违法行为进行举报。价格主管部门应当对举报人员给予鼓励,并负责为举报者保密。
第十二条 价格主管部门进行价格监督检查时,可以行使下列职权:
(一)询问当事人或者有关人员,并要求其提供证明材料和与价格违法行为有关的其他资料;
(二)查询、复制与价格违法行为有关的帐簿、单据、凭证、文件及其他资料,核对与价格违法行为有关的银行资料;
(三)检查与价格违法行为有关的财物,必要时可以责令当事人暂停相关营业;
(四)在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,可以依法先行登记保存,当事人或者有关人员不得转移、>匿或者销毁;
(五)法律、法规、规章赋予的其他职权。
第十三条 当事人接受价格主管部门的监督检查时,应当如实提供价格监督检查所必需的帐簿、单据、凭证、文件以及其他资料。
价格主管部门及其工作人员不得泄露国家秘密和当事人的商业秘密。
第十四条 价格主管部门在开展价格监督检查时,应当坚持预防、教育为主的原则,建立提醒、回访等制度。
价格主管部门应当通过监督检查信息进一步规范、完善价格管理。
价格主管部门审查和决定处理价格违法行为时,可以公开进行,涉及国家秘密、商业秘密和个人>私的除外。
第十五条 价格监督检查人员应当秉公执法,廉洁自律。执行公务必须有两人以上同行,并出示检查证>。



第三章 奖励和处罚

第十六条 有下列成绩之一的单位和个人,可以给予表彰和奖励:
(一)积极参加价格诚信活动,模范执行价格法律、法规、规章和国家有关价格>策信用高的;
(二)举报价格违法行为或者协助查处价格违法行为有功的;
(三)在价格社会监督和舆论监督活动中作出显著成绩的;
(四)秉公执法、在查处价格违法行为中作出突出贡献的。
具体奖励办法由省价格主管部门根据有关规定制定。
第十七条 有下列行为之一的,属于价格违法行为:
(一)地方各级人民政府及其部门超越定价权限和范围,擅自制定、调整价格和收费标准的;
(二)不执行政府指导价、政府定价的;
(三)不执行法定的价格干预措施、紧急措施的;
(四)有《中华人民共和国价格法》第十四条所列不正当价格行为的;
(五)违反明码标价和收费公示规定的;
(六)被责令暂停相关营业而不停止的,或者转移、>匿、销毁依法登记保存财物的;
(七)拒绝按照规定提供价格监督检查所需资料或者提供虚假资料的;
(八)违反行政性、事业性收费管理规定的;
(九)其他违反价格法律、法规和国家规定的。
第十八条 对有第十七条所列第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)、(九)项行为之一的,价格主管部门应当责令其改正,并按照《中华人民共和国价格法》等法律、法规有关规定予以处理。
对有第十七条第(七)项行为的,价格主管部门应当责令其改正,并可以给予警告;逾期不改正的,可以处以3万元以下罚款;对情节严重的经营者,可以处以5万元以下罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以建议有关部门给予行政处分。
对有第十七条第(八)项行为的,价格主管部门应当责令其改正,有违法所得的,可以责令其公告退还,或者没收违法所得,并处违法所得三倍以下或者3万元以下罚款;没有违法所得的,予以警告,可以并处1万元以下罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以建议有关部门给予行政处分。
对有确凿证据证明当事人在被检查时段内存在价格违法行为,但无法计算或者不易计算违法所得金额的,处以3万元以下罚款。
第十九条 对价格主管部门作出的处罚决定不服的,应当先依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十条 逾期不缴纳罚款的,价格主管部门可以每日按罚款数额的3%加处罚款;逾期不缴纳违法所得,每日按违法所得的2‰罚款。
第二十一条 罚款或者没收违法所得,必须使用省财政部门统一印制的罚没票据。罚没款全部上缴国库。
第二十二条 拒绝、阻碍价格监督检查人员依法执行公务的,由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚;情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 价格监督检查人员泄露国家秘密、商业秘密以及滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第四章 附 则

第二十四条 本办法自2002年9月1日起执行。1997年2月15日发布施行的《江苏省价格监督检查办法》同时废止。