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广东省广州市人民政府


印发《广州市房地产综合开发管理实施办法》的通知
广州市人民政府


通知
各区、县级市人民政府，市府直属各单位：
现将《广州市房地产综合开发管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。

广州市房地产综合开发管理实施办法

第一章 总 则
第一条 为加强本市房地产综合开发管理，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产开发经营条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产综合开发，是指在依法取得使用权的国有土地上进行商品房屋及其相配套的城市基础公用设施建设的行为。
第三条 在本市行政区域内从事房地产综合开发及经营活动，适用本办法。
第四条 本市城市新区开发和旧区改建实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
第五条 广州市建设委员会（以下简称市建委）是本市房地产综合开发管理的行业主管部门。区、县级市建设行政主管部门在各自行政区域内负责房地产综合开发管理工作。

第二章 开发企业技术资质
第六条 从事房地产综合开发的企业（以下简称开发企业），必须持有市建设行政主管部门核发的开发企业技术资质等级证书。
第七条 在本市从事房地产开发的企业、经济组织必须办理工商登记和技术资质审核手续，依法取得独立企业法人资格：
（一）向市工商行政管理部门申请，核发《企业法人名称登记核准通知》。
（二）向市建委申请，提出行业主管部门的审批意见。
（三）向市工商行政管理部门申领《营业执照》副本。
（四）向财政、税务部门办理相应的登记手续。
（五）由市建设行政主管部门审定技术资质等级后，核发《城市综合开发公司资质等级证书》。
（六）凭验资证明、《营业执照》副本和《城市综合开发公司资质等级证书》向市工商行政管理部门申领《企业法人营业执照》正本。
开发企业在领取营业执照后1个月内，到市建设行政主管部门备案。
第八条 开发企业按其拥有自有资金、技术、经济管理人员、开发实绩等条件，划分为一级、二级、三级、四级共4个等级。按以下标准评定其开发企业技术资质等级：
一级开发企业的自有流动资金不得少于2000万元；须配备工程师（含建筑、结构、给排水、概预算、电气等专业工程师）10名以上，会计师、经济师、统计师各1名以上，配备具有初级技术职称的专职统计员。
二级开发企业的自有流动资金不得少于1000万元；须配备工程师（含建筑、结构、预概算等专业工程师）6名以上，会计师和经济师各1名，配备具有初级技术职称的专职统计员。
三级开发企业的自有流动资金不得少于500万元；须配备工程师（含建筑或结构专业工程师）3名以上，会计师1名，配备具有初级技术职称或持有《统计人员上岗专业知识合格证书》的统计员。
四级开发企业自有流动资金不得少于300万元；须配备建筑或结构工程师1名，配备助理会计师和统计员。
第九条 开发企业技术资质等级由市建设行政主管部门或由其委托县级市建设行政主管部门负责审查评定：
（一）市建设行政主管部门审查评定市区内资、外商投资开发企业（含香港、澳门、台湾地区以及外国投资者在市区设立的中外合作、合资和外商独资企业，下同）和县级市一级、二级内资开发企业的技术资质等级。
（二）各县级市建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责审查评所在市三级、四级内资开发企业和外商投资开发企业的技术资质等级。县级市属一级、二级的开发企业由县级市建设行政主管部门初审同意后，报市建设行政主管部门审定。
第十条 申请办理开发企业技术资质等级审查，应提交下列材料：
（一）申请报告。
（二）营业执照。
（三）企业章程。外资开发企业还须提交对外经济贸易部或其委托审批机构发给的批准证书和企业合同、章程。
（四）法人代表证明。
（五）验资机构出具的自有流动资金的验资证明。
（六）技术、经济管理人员资格证书，任职文件及聘用合同。
（七）开发经历和实绩材料。
（八）法律、法规规定应提交的其他书面材料。
第十一条 开发企业的技术资质等级每两年评定一次，实行升降级制度。
申请升级的开发企业，除符合第八条规定的标准外，晋升一级、二级、三级的开发企业从事房地产综合开发的经历分别不得少于4年、3年、2年，并有相应的综合开发实绩。
对不符合原定技术资质标准的开发企业，由原资质审批机关予以降级或吊销技术资质证书。

第三章 计划统计
第十二条 房地产综合开发用地纳入计划管理。市、县级市建设行政主管部门会同计划、国土、规划部门，每年根据市经济发展需要和社会实际承受能力，确定当年房地产综合开发总规模，提出商品房建设计划，报同级人民政府批准后实施。规划、土地管理部门、金融机构根据计划安
排规划审批、土地使用权出让、贷款规模。
第十三条 商品房屋建设（包括利用外资经营房地产项目）必须纳入商品房屋建设计划。
商品房屋建设计划分为预备项目和正式项目计划。商品房建设施工应按年度申报商品房屋年度建设计划。
商品房项目开始施工后，列入年度商品房建设计划的公共配套设施投资，不得低于当年商品房计划投资的10％。开发企业必须按照计划完成相应公共配套设施建设。
第十四条 开发企业申报预备项目计划需向市建设行政主管部门报送下列资料：
（一）《房地产开发建设项目手册》。
（二）办理规划报建及征地拆迁手续的有效文件。
（三）建设银行或会计师事务所出具的年度预备项目计划所需的资金证明。
第十五条 预备项目计划经市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。开发企业须持经批准的预备项目计划，向土地房管部门办理批准用地、征地拆迁、土地使用权出让等手续；向规划管理部门办理建筑报建手续，领取《建设工程报建审核书》。
第十六条 开发企业凭下列资料到市建设行政主管部门申报正式项目计划：
（一）规划方案批文及其总体规划图。
（二）《建设工程报建审核书》。
（三）建设银行或会计师事务所出具的正式年度项目计划所需的资金证明。
（四）《房地产开发建设项目手册》。
（五）利用外资合作开发的房地产项目，须提供经市对外经济贸易委员会（以下简称市外经贸委）批准的合作合同、章程及外商进资证明。
第十七条 正式项目计划经市建委或县级市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。
开发企业须持经批准的正式项目计划向市计划部门、建设行政主管部门、房地产管理部门分别办理《固定资产投资许可证》、《施工许可证》、商品房交易及产权登记等手续。
第十八条 开发企业实行综合开发统计制度，定期向建设行政主管部门和统计部门报送统计资料。不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。建设行政主管部门依据企业报送的统计资料评定其开发、建设及经营情况。
各房地产开发企业必须按资质等级配备相应的专职或兼职统计人员，并指定统计工作负责人。
第十九条 房地产综合开发统计工作实行分级管理。市建设行政主管部门负责全市房地产综合开发的统计工作，各县级市建设行政主管部门负责本市（镇）房地产综合开发的统计工作，各区建设行政主管部门负责本区区属房地产开发企业综合开发的统计工作。

第四章 开发建设
第二十条 进行房地产综合开发必须严格执行城市规划。开发企业必须根据规划管理部门批准的规划设计要点，委托有相应技术资质的规划设计单位编制开发项目修建性详细规划。
第二十一条 除单幢建设的普通民用建筑项目外，房地产开发项目规划方案由开发企业报请所在区（或县级市）规划管理部门会同各专业管理部门按照规划设计要点进行论证后，报市规划管理部门审批。
开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当委托具有相应资格的单位承担。
第二十二条 房地产开发项目实行市、区两级建设行政主管部门合理分工、条块结合的管理制度。开发企业应当在办理开发项目的《规划用地许可证》后的15日内，持规划批文到市建设行政主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。
开发企业在房地产项目实施过程的主要事项和政府有关部门对开发企业的开发经营的审查、批准、处理意见均记录在《房地产开发项目手册》中。开发企业每年10月将《房地产开发项目手册》送项目所在地的区建设行政主管部门验核。
第二十三条 开发企业之间相互转让土地使用权进行房地产开发，转让中的受让人应当在向原审批机关办理土地使用权变更登记手续后的15日内，持土地使用权转让合同、土地使用权变更登记证明和原《房地产开发项目手册》，到市建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更手
续。
第二十四条 开发企业进行新区开发、旧城改造需要进行建筑物拆卸施工的，须委托有相应资格的施工企业进行施工。开发企业在开始建筑物拆卸施工前，应向房屋所在地的区建设行政主管部门申请，经批准并领取《建筑物拆卸工程施工许可证》后才能进行拆卸施工。《建筑物拆卸工
程施工许可证》由市建委统一印发。
第二十五条 《建筑物拆卸工程施工许可证》由开发企业内具有工程师以上职称的工程技术人员作为申报人，在授权范围内代表开发企业向所在区（或县级市）建设行政主管部门办理申请手续。拆卸项目的工程技术和安全责任由申报人负责，拆卸项目的经济责任及工地管理责任由开发
企业承担。
第二十六条 申报人办理《建筑物拆卸工程施工许可证》须提交下列文件资料：
（一）开发企业申请报告及法人授权书、申报人技术职称证书及任职证明。
（二）市国土局房管局鉴证的房屋拆迁补偿协议书的产权交换证明。
（三）房屋拆卸安全技术管理方案。内容包括承担拆卸工程施工的企业名称、资质证明；拆卸房屋原有结构构造勘察结果及其1∶500建筑物位置平面图；拆卸安全技术监督措施；拆卸施工现场围闭方式；工地余泥排放准运证；对分期拆卸的项目，应列出分期的安全保障措施。
第二十七条 房地产开发项目应当按有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。建设工程开工，开发企业应将指定的施工现场总代表人、委托建设监理单位和施工单位项目经理情况，报项目所在地的区、县级市建设行政主管部门备案。
第二十八条 房地产开发项目实行建设监理制度。开发企业必须委托具备建设监理资质的单位实施建设监理，审查工程计划和施工方案，监督施工单位严格按规范、标准施工，控制工程进度和质量，检查安全防护设施，认定工程质量和数量，参与处理质量事故，验收工程，提出竣工报
告。
第二十九条 综合开发项目，实行单项工程项目竣工验收和住宅小区（组团）竣工综合验收制度。
第三十条 单项工程完工后，必须报有关专业管理部门进行单项工程验收。
单项工程验收不合格的房屋，不得交付使用。
第三十一条 全部工程完工，开发企业应当将用地红线范围内的占用道路、绿地的临时建筑、堆放的材料、工地围墙拆除、清理干净，并疏通排水管道，及时修复施工过程中损坏的市政、公共设施。同时申报综合验收。
第三十二条 商品住宅小区（组团）全部竣工并经全部单项工程验收合格后，开发企业应当凭相应的验收资料向市建设行政主管部门提出组织综合验收的申请。建设行政主管部门收齐有关资料后，应在60天内组织有关部门进行综合验收。
经有关部门同意实施分期建设的住宅小区（组团）的综合验收可以分阶段进行，待全部建成后再进行整体综合验收。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实。
（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建成。
（三）单项工程质量验收手续是否完善。
（四）拆迁补偿安置方案是否落实。
（五）物业管理是否落实。
第三十三条 居住小区或住宅组团的综合验收，分两步进行：
（一）由开发企业向项目所在区建设行政主管部门申请组织初步验收。
（二）通过初步验收的住宅小区，由市建设行政主管部门会同有关部门组织正式验收，验收合格的，核发《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》。
第三十四条 开发企业销售的商品房出现质量问题，属竣工1年以内（含1年）的，由市建设工程质量监督站负责鉴定，属竣工1年以上的，由市国土局房管局属下房屋安全鉴定所负责鉴定。
经鉴定，如属非购房者使用原因造成，应由开发企业负责保修，质量问题严重的，应予以更换或退货。
质量问题如属于施工企业或其他责任人过失造成的，销售商品房的开发企业有权向该责任人追索赔偿，或由该责任人自行承担。
第三十五条 在建的住宅小区，或分期建设，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用设施，由开发企业自行或委托有管理资格的物业管理单位提前介入管理。承担维护居民入住范围的生活环境卫生和安全，协助有关部门预防和制止各种违法建筑等行为。
第三十六条 建成并通过综合验收的住宅小区（组团），凭《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》，向所在区建设行政主管部门办理移交管理手续。
第三十七条 商品房及其配套设施移交管理时，开发企业应同时移交其验收档案资料，缴交住宅小区管理统筹金，并与区建设行政主管部门签订提供物业管理用房的合同书。

第五章 房地产经营
第三十八条 除享受国家优惠的政策性居民住宅实行政府限价外，开发企业销售商品房按照市场供求情况自行定价。开发企业须在签订商品房销售（预售）合同30日内分别向市（县级市）建设行政主管部门、房管部门和物价管理部门如实申报销售（预售）成交价。
第三十九条 利用外资兴建商品房，需具备市建设行政主管部门对该项目建设管理的初步审查意见。
申请办理利用外资兴建商品房项目初步审查，须报送下列文件资料：
（一）中方合营者申请办理立项手续的报告。
（二）合作各方共同签定的意向书或协议书。
（三）项目可行性研究报告或项目建议书。
（四）《建设用地规划许可证》及规划设计要点。
（五）《建设用地通知书》。
第四十条 开发企业在向市外经贸委申报审批项目合作合同、章程时，须提交该项目用地有偿出让或转让合同，或经政府主管部门批准获得土地使用权的有效文件，作为合作企业合同的附件。
第四十一条 开发企业赴境外购买土地、房屋，从事房地产开发经营，应当填报《房地产开发项目手册》，办理有关国有资产管理及对外经济管理审批手续。
第四十二条 开发企业向境外出售商品房，应经市建设行政主管部门审核同意，并报市外经贸委批准。开发企业在境外出售（预售）商品房应公布批准机关及批准文号。
第四十三条 开发企业预售商品房屋，必须持有《预售商品房许可证》。开发企业刊登售房广告以及签订销售、预售商品房合同时，必须载明预售商品房许可证号码。
第四十四条 开发公司出售商品房，买卖双方必须签定售房合同，并到土地房产管理部门办理房屋所有权和土地使用权权属登记。

第六章 法律责任
第四十五条 有下列行为的，由市建设行政主管部门按规定进行处罚。
（一）违反本办法第二十四条规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，责令其限期补办，并可处以10000元以上，50000元以下的罚款。
（二）违反本办法第三十九条规定，不如实审报成交价格的，处以10000元以上，200000元以下的罚款。
第四十六条 对下列行为由市建设行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处20000元以下的罚款。
（一）违反本办法第七条规定，逾期未备案的。
（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的。
（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。
第四十七条 对下列行为，由市建设行政主管部门责令其停止活动，并可处以项目总投资额1％以下罚款，并视具体情况对开发企业降级处理：
（一）违反本办法第二十一条规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的。
（二）违反本办法第二十五条规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。
第四十八条 各建设行政主管部门要按规定对开发企业进行资质审查，对2年以上无开发业绩，或有严重违规行为的企业，由市建设行政主管部门分别给予降级、撤并和吊销开发资质证书等处分。
第四十九条 违反第二十四条，未向原土地审批部门办理转让或变更手续，通过私下转让土地使用权或私自以合营方式开发房地产的，由市、县规划土地部门分别对其违法用地、违法建设作出处理。并由市、县级市建设行政管理部门对有关开发企业给予降级处理。
规划、土地部门除按规定进行必要的处罚外，对情节严重者，按规定收回其土地使用权。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。
第五十一条 建设主管部门及其他有关业务主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七章 附 则
第五十二条 市属各县级市可以参照本办法制定具体实施细则，并报市人民政府备案。
第五十三条 本办法自公布之日起施行。本市过去有关房地产综合开发的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。



1996年9月6日
教育部办公厅　国家发展改革委办公厅


教育部办公厅、国家发展改革委办公厅关于进一步加强中西部农村初中校舍改造工程质量管理的通知

教财厅〔2008〕2号


河北、山西、内蒙古、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南、广西、海南、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等省、自治区、直辖市教育厅(教委)、发展改革委，新疆生产建设兵团教育局、发展改革委，黑龙江省农垦总局教育局、发展改革委：
　　四川汶川发生的特大地震灾害，造成极大的人员伤亡和财产损失，震区学校损失惨重。中小学生的安全涉及亿万家庭的幸福，党和政府高度重视，社会广泛关注。为保证工程建设质量，确保广大师生的生命安全，避免因校舍倒塌造成师生伤亡问题出现，现就扎实推进中西部农村初中校舍改造工程（以下简称“初中工程”）有关事宜通知如下：
　　一、进一步提高责任意识，加强统筹领导
　　学校校舍质量是一件关系到广大师生生命安全的大事。各级教育行政部门、发展改革部门和项目学校领导要以对党和人民高度负责的态度，进一步提高对校舍安全重要性的认识，以健全制度、落实责任为核心，切实加强对“初中工程”项目建设和管理工作的领导。要进一步强化地方政府在工程项目实施过程中的主导作用，切实贯彻落实“初中工程”相关管理办法和规定。要进一步强化部门合作，特别强调与建筑行业主管部门之间的沟通协作与紧密配合，把工程质量摆在突出位置，确保“初中工程”的施工质量，努力将“初中工程”项目建设成为“精品工程”、“放心工程”。
　　二、进一步严格执行基本建设程序
　　要严格按照国家规定的基本建设程序履行报批手续。从事“初中工程”勘察、设计、施工和工程监理的单位，必须具有相应资质。必须坚持先勘察、后设计、再施工的原则，严禁搞边勘察、边设计、边施工的“三边工程”。要严格实行项目法人负责制、招标投标制、工程监理制和合同管理制，严格执行建设工程强制性标准。工程进度必须以保证工程质量为前提，严禁以追求进度为由降低工程质量标准。
　　三、科学选址，合理设计
　　各级教育行政部门应组织专家对项目建设场址周边地质、交通、环境等主要条件进行科学评测。必须避开地震断裂带、低洼地、滑坡地段、泥石流地区、洪水沟口或泄洪区等自然灾害频发地段；且不宜与市场、公共娱乐场所、生产贮藏易燃易爆物品的车间库房、物理化学污染源地段以及高压架空输电线路附近等不利于学生学习、身心健康和危及学生安全的场所毗邻。因选址不当造成安全事故的，要追究相关人员责任。
　　建筑设计应坚持“建筑安全、功能齐全、满足需要、就地取材、美观大方”的原则，严格执行《农村普通中小学校建设标准》、《中小学校建筑设计规范》和国家有关建设规范的各项规定和要求。设计方案要充分考虑安全、安静、便利、卫生等因素，有利于防灾和安全疏散，重点做好建筑项目的走道、楼梯、安全出口等关键部位的设计工作。考虑到学校人员密集、社会高度关注师生生命安全等因素，各地校舍的建设和抗灾标准应适当高于当地一般建筑的标准，在特殊时期可作为公众避难场所。
　　四、切实履行监管职责
　　工程项目要实施全过程监理。自开工之日起，工程监理人员应保证每天在工地，按照国家有关施工现场监理的规定，严格检查入场建筑材料质量和施工工序、工艺、方法、进度、质量等各个环节，详细记录监理日志，并向县级工程管理机构如实反映施工过程中出现的问题。县级监理力量不足的，省、市级相关部门应予以统筹协调。
　　各级工程管理机构要严格执行有关规定，切实履行职责。省、市级工程管理机构要定期、不定期检查和督促工程质量；县级工程管理机构对工程质量负主要责任，要组织专业工程技术人员，对本县建筑项目进行巡查，在各项目实施的关键环节应亲临施工现场督察；各项目学校应聘用专业建筑工程技术人员，或选派1－2名责任心较强的人员，经培训后，在施工现场协助进行全过程监督。坚决防止在施工过程中发生偷工减料、压低造价造成工程质量问题。
　　五、严格竣工验收手续
　　建筑项目竣工后，施工单位应整理出完整的工程技术资料和竣工工程决算资料，签署建筑项目质量保证书，并向县级工程管理机构报送竣工申请验收报告；竣工验收由县级工程管理机构组织质监、勘察、设计、施工、城建、消防等部门和单位及项目学校联合进行。参加验收的部门和单位要在竣工验收单上签署意见并盖章签字，县级工程管理机构按相关规定进行竣工备案；未经验收或验收不合格的项目不得交付使用。
　　六、认真做好排查工作
　　当前，各地要按上述要求，对纳入“初中工程”建设规划的所有项目进行全面排查，及时消除隐患。对已经开工建设的项目，发现问题的应坚决予以纠正；对未开工项目，必须按照有关规定要求，慎重做好原选址评估、设计等前期工作，特别是处于地震等自然灾害易发、频发区域的项目，在规划、设计、施工等诸方面，要尽早、着重考虑抵御各种灾害与风险的各项保证措施。
　　凡在地勘、设计、施工、监理等方面缺乏技术力量的县（市），均应及时反映问题，省级教育行政部门要会同相关部门，给予指导和帮助。要千方百计确保校舍安全，坚决杜绝出现“豆腐渣工程”。
　　对确因建筑材料价格上涨和人工成本提高等因素造成已批复项目投资不足的，在报经相关部门批准后进行调整，不得因造价不足而影响工程质量。
　　部分地区因受灾情影响，造成一些项目原选址或设计方案无法继续实施或不能充分保证安全的，须即刻停止实施，其建设规划应按程序调整报批。
　　教育部、国家发展改革委将适时采取多种形式，检查本通知落实情况；对违反国家法律法规，造成校舍质量事故的，将依法追究有关领导和当事人的责任。　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　教育部办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家发展和改革委员会办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年五月三十日