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上海房地产买卖合同示范文本起草的要点

奚正辉


补充条款

一.双方承诺

1.本合同签署前任何协议包括口头约定与本合同相抵触的，以本合同为准。

2.本补充条款与合同正文条款不一致的，以本补充条款为准。本补充条款与合同附件不一致的，以本补充条款为准。

3.甲方承诺本合同项下转让的房地产，无抵押、无租赁、无查封、无法律、法规规定禁止或限制转让的情形。若有抵押、查封、及其他禁止或限制转让的情形的，甲方必须在转移登记前解除限制，否则甲方承担逾期办理转移登记的违约责任。若有租赁，甲方必须在交房前解除租赁，否则甲方承担逾期办理交房的违约责任。

4.甲方承诺房地产无权利瑕疵与纠纷，若因此导致房地产不能办理转移登记或交房，甲方根据本合同的约定承担违约责任。

5.甲方承诺房地产内没有户口，若有应于交房前迁出，若逾期迁出，每逾期一日向乙方赔偿总房款的万分之一。

6.甲方应保管好房地产权证密码纸，若因为甲方遗忘密码，导致转移登记逾期，甲方根据本合同的约定承担违约责任。

7.双方保证按本合同约定严格履行自己的义务，若遇到合同未约定事项，双方应本着诚实信用的原则友好协商解决，以保证房地产交易顺利完成。

二.转移登记（送件）

1.双方于买卖合同签订后45日内，备齐材料共同到房地产所在地的房地产交易中心办理转移登记与抵押登记。若与正文条款第六条第一款有抵触，以本条约定的日期为准。

2.若因为财税部门审?的原因，导致双方不能按上条约定的日期办理转移登记，则双方办理转移的登记日期顺延到财税部门出具税单后的2日内。

三.房地产交付

1.甲方收到所有房款后3日内办理交房手续。甲有权提前交房，但必须提前2日通知乙方，乙方不得拒绝。若与正文条款第四条有抵触，以本条约定的日期为准。

2.双方交房应该签署《房地产交接书》，查验房地产，并结清相关的费用。乙方根据本合同约定的内容查验房地产确认无误后且双方签署《房地产交接书》的当日向甲方支付尾款。

3.由于本合同转让的房地产是二手房，有较长的房龄，双方同意按现状交付房地产，甲方不承担维修责任，但甲方在交房前不得拆除房地产的固定装修及设备。

4.该房屋内的燃气初装费及维修基金已包含在房地产转让价格内，甲方应于完成房屋交验手续后5个工作日内配合乙方至有关部门办理变更手续，变更费用由乙方承担。

5.交房前发生的物业管理费、水、电、燃气、电讯、垃圾清运费等费用由甲方承担，之后发生的前述费用由乙方承担。

6.本合同涉及的房地产交房、转移占有、交房具有相同的法律含义，是指甲方将房地产实际交付给乙方占有，并将房屋钥匙交付给乙方。

四.交易税费的支付

1.本次交易过程所涉及的交易税费，由双方按规定各自承担。甲方承担包括但不限于交易手续费、营业税及附加、个人所得税、土地增值税；乙方承担包括但不限于契税、交易手续费、权属登记费、配图费。本合同的工本费、公证费、律师费由双方各半承担。

2.双方实际应缴纳的税费，以政府部门开具的单据为准。

3.若因为乙方逾期办理，导致双方不能于2009年12月31日前办理转移登记，甲方因此增加的税费，由乙方承担。
安徽省芜湖市人民政府办公室


芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市失业保险市级统筹试行办法的通知

芜政办〔2008〕74号


各县、区人民政府，经济技术开发区、长江大桥开发区管委会，市政府各部门、各直属单位，驻芜各单位：
《芜湖市失业保险市级统筹试行办法》已于2008年12月24日经市政府第13次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。



二OO八年十二月三十日

　　　　　　　　　　　　　芜湖市失业保险市级统筹试行办法


第一章 总 则
　　第一条 为进一步完善全市社会保障体系，提高失业保险统筹层次，增强失业保障功能，根据《失业保险条例》（1999年国务院令第258号）、《安徽省失业保险规定》（2000年省政府令第126号）以及省政府有关部门实行失业保险市级统筹的要求，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 凡在我市参加失业保险的用人单位及职工，按属地管理原则均应当参加市失业保险市级统筹（以下简称市级统筹）。
　　第三条 在全市范围内实行统一失业保险费的缴费基数和费率，统一失业保险待遇，统一基金管理和使用，统一基金预决算管理，统一失业保险业务管理流程。
　　第二章 失业保险费征缴和失业保险金发放
　　第四条 用人单位以本单位上月全部职工工资总额为应缴失业保险费的缴费基数，职工个人以本人上年度月平均工资为应缴失业保险费的缴费基数。
单位缴费基数不得低于本单位全部参保职工当期个人缴费基数之和。
　　个人缴费基数低于上年度全省职工月平均工资 60%的，按60%确定，高于上年度全省职工月平均工资 300%的，按 300%确定。
缴费费率：单位费率2%；个人费率1%。
　　第五条 失业保险金及其他失业保险待遇统一按市区标准执行，按市劳动保障局《关于加强芜湖市区失业保险金发放管理的意见》（芜劳社办函〔2004〕241 号）发放。失业人员应当享受失业保险金的期限依照《安徽省失业保险规定》及《芜湖市失业保险实施办法》（2005年市政府令第13号）的规定执行。
　　第三章 失业保险基金的管理和使用
　　第六条 失业保险基金实行市级统筹、统收统支、收支两条线管理。各县原结余的失业保险基金和欠缴的失业保险费经市审计部门审计后全部纳入市级统筹基金。原结余的失业保险基金实行单独核算，用于弥补各县统筹后基金收支缺口。
　　失业保险基金由市失业保险经办机构负责分级次进行收支结余月度、年度会计核算，统计报告，按月向市劳动保障、财政部门报送会计报表和统计报表。
　　第七条 各县征缴的失业保险费应于每月底前由县国库上缴市国库，并及时划入市社会保障基金财政专户。
　　市失业保险经办机构设立失业保险基金支出户。各县失业保险基金的使用，由县失业保险经办机构根据年度预算，按月向市失业保险经办机构申报用款计划；市失业保险经办机构将当月市、县用款计划审核汇总后，向市财政部门申报用款计划；市财政部门审核后将资金拨付到市失业保险基金支出户，市失业保险经办机构组织市、县各项失业保险待遇的发放。
　　市、县失业保险经办机构失业保险基金支出账户应留足 1 个月正常支出的失业保险周转金。
　　第八条 市、县失业保险经办机构要按规定及时编制年度失业保险基金收支预算、决算，市失业保险经办机构统一汇总后编制全市失业保险基金收支预决算，经市劳动保障行政部门复核、市财政部门审核后，报市政府审批后执行。
　　第九条 全市失业保险基金当年入不敷出时，可动用失业保险基金历年滚存结余；结余不足以保证支付需求的，可申请省级失业保险调剂金调剂；省调剂后仍有缺口的，由市财政予以补齐。
　　第四章 失业保险业务管理流程
　　第十条 失业保险缴费实行实名制管理，失业保险经办机构应按规定建立失业保险个人缴费记录。
　　第十一条 每年7月1日起统一调整个人失业保险缴费基数。
　　第十二条 失业人员失业登记、失业保险待遇支付及其职业培训、职业介绍、就业服务等工作，严格按照国家和省、市有关规定执行。
　　第十三条 用人单位及其职工、失业人员在市、县范围内迁移，只变更失业保险关系，不再转移失业保险基金。
　　第五章 市级统筹工作管理
　　第十四条 市政府成立市失业保险统筹工作领导小组，分管市长为组长，市劳动保障局、财政局、地税局、人行芜湖市支行、审计局、监察局等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市劳动保障局。
　　市劳动保障局负责失业保险行政管理，市失业保险经办机构负责具体业务经办；市财政局设立失业保险基金财政专户，负责基金管理；市地税局负责失业保险费征缴；市审计局负责对失业保险基金的预算、征缴、发放和基金核算管理情况进行审计；人行芜湖市支行负责基金的运行结算；市监察局负责对各相关部门履行职责情况进行监督。
　　第十五条 建立市、县、区失业保险统筹工作目标考核制度。
　　每年年初市政府与各县、区政府签订失业保险工作目标责任书。市劳动保障局按照省劳动保障厅、市政府下达的失业保险工作目标任务，将扩面参保、失业保险费征缴和清欠以及失业调控工作目标任务分解下达给各县、区。
　　各县完成目标任务后失业保险基金收支当期仍有缺口的，由市级统筹基金予以补齐；未完成目标任务的基金收支缺口，其未达到目标任务的差额，先由各县纳入失业保险市级统筹基金中的原结余基金和县财政补齐（结余基金和县财政各承担 50%，结余基金用完的全部由县财政承担），补齐后目标任务以外的差额由市级统筹基金解决。
　　各区的工作目标任务考核办法按照《芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市市区社会保险基金统收统支实施意见的通知》（芜政办〔2008〕11号）规定的目标任务考核办法执行。
　　对各县、区的具体考核内容及失业保险费收入计划按年度目标确定，考核工作和年度收入计划编制，由市劳动保障局会同市财政局、地税局、审计局具体落实。
　　第十六条 建设金保工程，建立全市统一的社会保险信息网络，实现全市失业保险信息联网，全面实施《芜湖市社会保险费征缴管理办法》。
　　第十七条 强化失业保险扩面征缴稽核工作，稳步提高参保、缴费覆盖面，促进失业保险基金稳定增长。
　　第十八条 市劳动保障局对各县失业保险待遇的审核支出和失业保险基金运行情况，建立季度核查制度。
　　第十九条 失业保险基金管理单位及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，致使失业保险基金流失的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。
　　第六章 附 则
　　第二十条 本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
　　第二十一条 本办法自2009年7月1日起施行。