完善业主公约立法初探
刘 颜
业主公约是由业主制定和确认，对全体业主、使用人、业主（代表）大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志，是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例（草案）》征求意见稿，本人认为该草案对业主公约的规定过于原则，没对业主公约做出准确、清晰的界定，更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此，本人提出了书面建议，认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案，结合各地颁布实施的地方法规规章，参考国外、香港和台湾地区有关规定，就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结，以进行完善业主公约立法的研究，从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。
一、目前实际操作中存在的业主公约方面的主要问题：
业主公约在目前物业管理实际操作中运用非常广泛，大多数物业都签订有业主公约，并且一般都采用建设部《业主公约》示范文本（1997年8月29日建房[1997]219号《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》附件），但业主公约在实践中存在着很多问题，主要表现在：
1、业主公约的性质和法律地位不明确。《中华人民共和国物业管理条例（草案）》对业主公约的规定没有体现出业主公约在物业管理区域内的重要地位，表现在内容不具体、生效要件、制订和修改程序和法律责任不完善等方面。在地方法规中，如《重庆市物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有明确规定，但许多地方法规中没有准确表述和详细规定。究其原因，是没有将物业管理权利定性为业主物权的派生权利所致。物业管理权是业主的一项基本权利，是建筑物区分所有权直接产生的一项权利。业主公约作为全体业主意志的集中体现，应该全面贯彻私权神圣、意思自治、地位平等、权利本位等民法基本原则和精神，也就是要充分体现物业管理中的业主物权至上、业主自决自律原则、权利义务一致以及维护公序良俗原则。
2、业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订，造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字。
3、业主公约使用的名称不统一，内容不规范。建设部颁布示范文本后，各地结合实际情况作了调整，在名称和内容上差异较大，重庆和深圳等地使用《业主公约》，规定业主权利义务、业主大会、业主委员会和违约责任；北京现行采用《房屋使用、管理、维修公约》，业主以《业主承诺书》确认，将开发企业和物业管理企业的权利义务包涵在内；天津使用《产权人和使用人公约》；上海在前期物业管理阶段使用《住宅使用公约》等。另外，有的小区业主公约条款太粗，可操作性差；有的建设单位和物业管理公司加进了对自己有利的条款；有的采用附件形式加入了《消防治安责任书》和《计划生育责任书》等各式各样内容。
4、一些业主公约的签订不符合法律规定程序。在实际操作中，一般都是在入住时由物业管理公司组织签订，往往作为业主领取钥匙的先决条件，业主不可能享有必要的知情权和审查权。从而也导致一些业主担心侵害自己合法权益，不愿意签订业主公约。
5、业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统，配套性、协调性差，如与业主大会、业主委员会章程、物业买卖合同、物业服务合同的衔接等。
6、 《中华人民共和国物业管理条例（草案）》和多数现行地方法规都没有对业主公约的签订及生效要件做出强制性规定。
7、一些涉外写字楼、别墅、高级公寓、高层住宅楼沿用香港等境外业主公约版本，侵害了业主权益。
8、司法实践中，部分法官往往没有将业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则予以审查和确认，使业主公约失去了应有的法律约束力，在纠纷的处理中缺乏应有的效力。
二、业主公约的基本原则、内容和制度：
1、业主公约是由业主共同制定或确认的一种特殊的契约，它是全体业主、使用人、业主大会和业主委员会都应当遵守的行为规范。它的特殊性在于：（1）业主公约的基础在于契约主体的物权（建筑物区分所有权），与以交换为目的的债权合同有本质区别；（2）业主公约的约束力不局限于契约各方（指在业主公约上签字的当事人）；（3）业主公约的内容是对全体业主整体利益紧密联系的根本性内容，且非经特别程序不得修改、补充与变更；（4）业主公约生效后，对未签字的业主同样具有约束力，且非经业主的继受人、继承人、承租人和借用人的同意（或确认）当然产生效力。
2、业主公约应体现的基本原则：（1）业主物权至上原则，《宪法》第十三条规定，“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。建筑物区分所有权，又称“区分所有”是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式，是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物（或一个物业管理区域）时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称，即指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。（2）业主自决自律原则，业主公约应是全体业主意思自治的反映，因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代疱，由建设单位制定《临时业主公约》便没有法律依据。（3）权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础所构建的，离开了权利本位思想，民法将不具有任何意义。在应该充分保障业主的权利的同时，也必须对权利的行使做出一些限定，必须按照《民法通则》第八十三条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。（4）维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴的权利和义务，又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则，以维护公共利益和公共秩序，倡导善良风俗。
3、业主公约应明确的基本内容：（1）物业基本情况、共用设备设施和场所状况，（2）业主的权利与义务，（3）业主大会的产生、召集程序，（4）业主委员会的产生方式，（5）物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交，（6）业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式，（7）业主在物业管理区域内应遵守的行为准则，（8）违反业主公约的责任，（9）其他有关事项。
业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定，不得违反法律法规的强制性和禁止性规定，不得违背公众道德和善良风俗。
业主大会决议和业主委员会章程、决定均不得与业主公约冲突。
业主公约由建设部制定示范文本。各省、直辖市、自治区、省会城市、较大的市和经济特区可以制定本行政区域内适用的示范文本。
本文认为有关建设单位的权利义务应由《买卖合同》约定，物业管理企业的权利义务应由《物业服务合同》约定。
4、业主公约的设定、变更及废止：（1）业主公约由物业管理公司在物业入住时组织业主签字承诺，且必须使用示范文本。（2）首次业主大会应对《业主公约》进行审议，以决议形式予以确认；该决议由出席会议的一半以上投票权同意有效。（3）业主公约的修改、补充和变更的特别程序：业主公约的修改、补充和变更权利由业主大会行使，由出席会议的2/3业主投票权同意有效；经物业管理区域内入住业主的10%发起，可以召开临时业主大会修改、补充和变更，但需拥有50%投票权的业主参加，并经2/3以上投票权同意才有效。（4）业主公约的废止：必须以物业毁灭为法定事实条件，并由代表整栋建筑物价值2/3的业主出席形成业主大会决议，该决议须有该建筑物价值1/2以上出席业主同意才有效。（5）以上业主大会决议应在通过后3日内在物业管理区域内公示。
5、 业主公约的生效要件：业主公约在物业入住率达到30%后，经已入住业主一半以上投票权的业主签定后生效。
修改、补充和变更条款自业主大会决议通过之日起生效，无须经业主重新签定。
若拥有投票权且达到入住率10%以上的业主认为业主公约制定、修改和废止的决议内容和程序违反法律、法规规定，可以联合签名向县级以上房地产行政主管部门申请召开临时业主大会，予以撤销。被撤销的决议自始无效。
6、备案和公示制度：业主公约生效后15日内，或业主公约的修改、补充和变更、或业主公约的废止经业主大会决议后起15日内，应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案后的业主公约应在物业管理区域内的公告栏公示。
7、违反业主公约的法律责任：（1）业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的，应当承担相应的民事责任。（2）业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定，侵犯业主权益，给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。（3）对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的，受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。（4）根据《民法通则》第一百三十四条，承担民事责任的方式包括：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
8、业主、业主大会、业主委员会及其之间因业主公约发生的纠纷，应协商解决；协商不成的，可提请县级以上房地产行政主管部门调解；调解不成的，可向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会提起仲裁。
《中华人民共和国物业管理条例（草案）》作为国家出台的第一部关于物业管理的行政法规，关系到千家万户，其立法出发点就应该建立在业主物权至上的自治自律。业主公约是实现业主自治自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境，所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权，真正建立起自治自律的管理体制。
本文发表于《现代物业》2002年12期。
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中华人民共和国政府和哥伦比亚共和国政府关于植物检疫的合作协定
农业部种植业管理司
农业部和国家质量监督检验检疫总局关于履行中哥政府植物检疫协定的通知
农农发[2009]1号
各省、自治区、直辖市农业（农林、农牧）厅(委、局)，各直属出入境检验检疫局：
根据《中华人民共和国政府和哥伦比亚共和国政府关于植物检疫的合作协定》（见附件）的规定，该协定将于2009年3月9日起生效。现将该协定副本印发你们，请各出入境检验检疫机构按照协定的规定，对从哥伦比亚输入我国和我国输往哥伦比亚的植物、植物产品及其他检疫物实施检疫；请通知有关企业单位在与哥伦比亚方面签订有关贸易合同时，按照该协定的检疫要求执行。
附件：中华人民共和国政府和哥伦比亚共和国政府关于植物检疫的合作协定
农业部 国家质量监督检验检疫总局
二ＯＯ九年三月四日
附件：
中华人民共和国政府和哥伦比亚共和国政府关于植物检疫的合作协定
中华人民共和国政府和哥伦比亚共和国政府(以下简称“缔约双方”)为加强两国在植物检疫领域的双边合作，防止有害生物从缔约一方境内向另一方境内传入和蔓延，保护两国的植物生产和植物资源，促进两国经贸关系和科技交流的发展，达成协议如下：
第一条
缔约双方负责执行本协定的主管机构是：
中华人民共和国：农业部和国家质量监督检验检疫总局。
哥伦比亚共和国：农业及农村发展部
第二条
本协定中下列用语的含义：
(一)“有害生物”是指任何对植物或植物产品有害的植物、动物或病原体的种、株（品）系或生物型。
(二)“植物”是指活的植物及其器官，包括种子和种质。
(三)“植物产品”是指未经加工的植物性材料（包括谷物），和那些虽经加工，但由于其性质或加工的性质而仍有可能造成有害生物传入和扩散危险的加工品。
(四)“检疫性有害生物”是指对受其威胁的地区具有潜在的经济重要性、但尚未在该地区发生，或虽已发生但分布不广并进行官方防治的有害生物。
(五)“限定的非检疫性有害生物”是指一种非检疫性有害生物，但它在供种植的植物中存在，危及这些植物的预期用途而产生无法接受的经济影响，因而在输入的缔约方领土内受到限定。
(六)“限定物”是指需要采取植物检疫措施的任何能藏带或传播有害生物的植物、植物产品、仓储地、包装、运输工具、集装箱、土壤和任何其它生物、物品或材料，特别是在涉及国际运输的情况下。
(七)“植物检疫证书”是指参照《国际植物保护公约》标准证书所制定的证书。
第三条
一、缔约双方应支持、进行和开展双方植物检疫的合作。
二、本协定的履行要符合缔约双方现行的有关植物检疫的现行法律、法规和规章。
第四条
缔约双方主管机构应采取一切必要措施，防止任何检疫性有害生物和限定的非检疫性有害生物从缔约一方境内传入另一方境内。
第五条
缔约一方输往另一方的任何限定物，均应符合下列规定：
(一)输往另一缔约方境内的限定物必须符合另一方的植物检疫法律、法规和规章。输往另一方的限定物必须接受严格的植物检疫，并附有输入缔约方所需要的输出国官方出具的植物检疫证书，证明该批货物不带有输入国所规定的检疫性有害生物和限定非检疫性有害生物。植物检疫证书必须用英文写成，也可加上输出国的官方语言。
(二)应尽量避免使用秸秆、叶片和其他可被有害生物浸染的植物材料作包装和铺垫材料，但可以使用纸、合成材料和经缔约双方许可的其他包装材料。运输工具、包装、铺垫材料须经适当的检疫处理。
(三)不得将土壤输出或随输出货物传带到缔约另一方的境内。
第六条
一、缔约各方均有权依照本国的植物检疫法律、法规和规章，对从另一方输入的限定物实施检疫。当发现限定物受到浸染，或违反缔约方有关的检疫法规时，缔约各方均有权进行检疫处理。
二、缔约各方在检疫过程中如发现检疫性有害生物，或不符合有关植物检疫的法律、法规和规章以及本协定规定的任何物品，应及时通知另一方。
第七条
一、为了促进贸易，在必要时或根据要求，缔约双方可在输出国境内共同实施植物检疫，在这种情况下，缔约各方负责各自的费用。
二、缔约双方共同实施检疫时，应遵守输入国关于输入商品的有关法规。
三、共同检疫的地点、程序、条件和日期应由缔约双方主管机构予以商定。
第八条
一、缔约双方应交换各自国家现行的有关植物检疫的法律、法规和规章。
二、缔约双方应支持植物检疫专家的技术交流。
三、缔约双方应加强在植物检疫措施和控制方面的科技合作，对在合作项目中获得的任何成果及信息，未经对方同意不得转让给第三方。
第九条
本协定不应违背缔约双方均为缔约方的国际条约所规定的权利与义务，或因作为任何国际组织成员所产生的权利与义务。
第十条
在解释和实施本协定中出现的争议或问题，应由缔约双方通过协商予以解决。
第十一条
本协定的修订须经缔约双方一致同意，并应由缔约双方通过外交途径互换照会予以确认。
第十二条
本协定将自缔约双方完成各自法律程序，并通过互换照会相互通知之日起第六十天生效。
本协定有效期五年。如缔约任何一方在本协定期满前六个月，未通过外交途径书面通知另一方终止本协定，则本协定的有效期将自动延长五年，并依此法顺延。
本协定于二OO五年四月六日在北京签订，一式两份，每份都用中文、西班牙文和英文写成，所有文本同等作准。
中华人民共和国政府 哥伦比亚共和国政府
代 表 代 表
尹成杰 阿里亚斯
(农业部副部长) (农业及农村发展部部长)
